随着物质生活和医疗技术的不断发展，全球人口平均预期寿命已经突破70岁大关。
那你知道高层建筑的“平均寿命”在几岁吗？
别惊讶，楼比人还高。
建筑行业有一个共识，钢筋混凝土结构的住宅设计寿命在100年左右。根据美国全国住宅建筑商协会的数据，美国当地住宅的预期寿命通常在70-100年以上。
在现实生活中，高层住宅（特别是30层以上的高楼）的平均寿命还会在此基础上大打折扣。
“高楼老龄化”症状，有的在15-20年初见端倪，有的40-50年愈显疲态……比如外墙开裂渗水，像电梯、管道、消防系统等公共设施也会开始老化，时不时就罢工一番。
曾经光鲜亮丽的的“摩天大楼”，一旦年久失修，就会成为砖瓦破败的“高层废墟”，甚至可能会在一片爆破声中被夷为平地。
这不是给高层建筑住户们危言耸听，而是曾经发生在欧美国家的真实案例。
先讲一个美国圣路易斯市的例子。
二战后，当地人口不断攀升，住房严重老化，数量也严重不足。1947年，一个住房调研发现，有多达33000个家庭没有独立卫生间。
1949年美国颁布了《住房法案》。联邦政府出钱，地方政府出地，在全国范围兴建公共住房项目。
圣路易斯市也得到5800套公共住房的建设专项拨款。
普鲁伊特·伊戈公寓是这个宏大计划中的重点项目——33栋11层板楼，占地面积57英亩，共有2870套公寓。
看似是一个利好民生、盘活经济的政策红利，在多年后却被当地居民不断诟病，甚至被官方一锤定音打上了“差评”。
这是怎么一回事？
100多年前，欧美各国开始兴建高层住宅。
这就要回溯两段关键的历史节点。
一是，19世纪的欧洲工业革命大爆发，工业化的蓬勃发展让城市化的进程加快步伐。
蒸汽机轰鸣不断，工厂烟囱黑烟日夜不息。大量失去土地的农民为谋生计涌入城市，导致城市人口迎来爆炸式增长。
高层住宅“老龄化”催生的问题有很多：外墙老化、混凝土开裂、管道生锈、电梯瘫痪、供暖/供水/通风系统……维护成本像雪球般越滚越大。
电梯、管道、消防系统等公共设施，正常寿命通常在15-20年左右，必须定期人工检修和换新才能保障正常使用。
100多年过去了，大家已经心里门清高层住宅存在的“定时炸弹”，为什么现如今还有不少居民愿意斥巨资购买？
如果说上个世纪的高层住宅是冰冷的水泥盒子，只能给满足房屋基础的居住属性，那么现在的高层住宅已经开始进化了。
现在越来越多的房企也开始转变，变得越来越智能。
根据市场研究机构Parks Associates的报告，部署了智能技术的物业在运营上取得了显著成效——运营成本降低18%、能源成本降低19%、用水成本降低18%、安全事故率降低21%。
高层住宅的第二个进化方向是向“社区化”转型，通过重新设计空间和规则，在高层建筑中创造出“邻里感”，让你有附近的生活锚点。具体是如何实现呢？
一方面，构建“私人空间+公共空间”，将居住体验从“入住一间房”升级为“加入一个社区”；另一方面，注重打造“15分钟生活圈”——让居民在步行15分钟内的距离里，解决工作、生活、娱乐、教育、医疗等大部分需求。
比如美国圣克拉拉Sofia公寓让渡了2360平方英尺的底层空间作为零售商业区域，居民下楼即可购物、用餐。同时，室内外也有丰富的过渡空间，比如多个主题露台、带火炉的庭院、户外工作台等，模糊了室内外界限，鼓励人们走出自己的单元进行社交。
圣克拉拉Sofia公寓不仅租房空置率极低，还荣获2025年CoStar影响力奖，评委称其为“现代都市生活树立了新标准”。
高楼建易守难，欧美国家高层住宅的前世今生，有很多启发。
这些高楼公寓的未来走向，虽然一开始取决于开发商建造之初的设计理念和建造质量，但是从长期来看，还是依赖于两个端口：一是，质量管控和政策兜底；二是，业主方集资定期维护住宅面容和基础设施。
只有双管齐下，才能有效延缓高层住宅的衰老，让住户们从“住有所居”到“住有宜居”。
高层住宅未必会沦为贫民窟，但是想让它的生命力蓬勃的年头更久些，难度并不小。
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